akupan ekuitas yang terdaftar di Inggris, maka investor pasif akan senang membeli dana yang melacak indeks FTSE 100, sementara investor aktif akan berusaha untuk "memilih saham" dari perusahaan-perusahaan yang mereka anggap kemungkinan akan berkinerja lebih baik daripada pasar, atau menyewa seorang manajer untuk melakukan ini. investasi aktif, yang bahkan dapat meluas ke dunia obligasi, tentu saja salah satu contoh paling ekstrem dari irasionalitas investor. Seseorang tidak memegang obligasi sebagai investasi, tetapi untuk menyesuaikan kewajiban tertentu, atau mungkin sebagai perlindungan terhadap inflasi. Seseorang tidak mencari pengembalian tipe investasi, pengembalian riil setelah inflasi, karena obligasi tidak dapat diandalkan untuk menghasilkan ini. Lalu, mengapa mengambil risiko untuk tidak mencapai bahkan tingkat pengembalian bebas risiko dengan mencari alpha?
Ada dua hal yang perlu dipahami tentang alpha. Pertama, tidak ada jaminan bahwa alpha akan lebih tinggi dari beta, tetapi hanya bahwa alpha akan berbeda; sangat mungkin bahwa alpha bisa lebih rendah. Kedua, alpha jauh lebih mahal daripada beta, karena manajer aktif membebankan biaya yang lebih tinggi daripada manajer pasif. Dengan demikian, sebenarnya lebih mungkin bahwa seorang manajer aktif akan berkinerja lebih buruk daripada beta karena mereka harus terlebih dahulu mendapatkan kembali biaya yang lebih tinggi. Memang, seperti yang dicatat oleh Sharpe beberapa tahun yang lalu, jika seseorang menganggap... saya batu berlanjut untuk terjadi pada mereka di tempat pertama) apakah mereka dapat dengan senang hati menerima pengembalian beta, atau perlu pergi mengejar alfa.
Diajukan bahwa dalam mengakses jenis aset apa pun untuk kemungkinan dimasukkan ke dalam portofolio, pertanyaan pertama haruslah apakah pengembalian beta dapat diidentifikasi, dan apakah pengembalian itu, setidaknya ketika diukur secara historis, tampak kemungkinan untuk setidaknya mencapai tingkat pengembalian yang ditargetkan. Jika tidak, maka tampaknya lebih logis untuk menolaknya demi jenis aset lain yang pengembalian betanya tampak lebih menjanjikan, daripada mengimpor risiko tambahan ke dalam portofolio dengan mengaitkan keberhasilan atau kegagalan program investasi Anda pada nasib manajer pencari alfa.
Ada kualifikasi penting terhadap frasa "setidaknya ketika diukur secara historis", karena artikel ini secara tepat kritis terhadap mereka yang percaya bahwa masa lalu yaitu panduan yang baik untuk masa depan. Prosedur ini harus dilakukan dengan cerdas. Di mana Untuk pengembalian beta, ada beberapa pertanyaan penting yang harus diajukan. Apakah itu "representatif"? Dengan kata lain, apakah itu memberikan gambaran yang tepat tentang kinerja pasar atau jenis aset tertentu? Apakah itu "dapat diinvestasikan"? Dengan kata lain, dapatkah itu direplikasi dalam suatu dana atau portofolio, atau ada cara lain untuk melakukan investasi di dalamnya, mungkin melalui eksposur sintetis (derivatif)?
Jika pertanyaan pertama tidak bisa dijawab dengan positif, maka itu menimbulkan pertanyaan serius tentang validitas memakai itu sebagai indikasi kinerja yang mungkin. Jika yang kedua tidak bisa dijawab dengan positif, maka investasi pasif tidak akan mungkin dilakukan dan seorang investor akan terpaksa menerima risiko manajer, yang risiko tambahan ini secara logis memerlukan harapan pengembalian tambahan sebagai kompensasi untuk itu.
Untuk alasan ini, kita akan mempertimbangkan, berkaitan dengan setiap aset alternatif, langkah-langkah pengembalian beta apa yang tersedia dan untuk apa. Berpikir tentang hal ini seperti mengemudikan mobil dengan rem tangan menarik. Jika Anda, katakanlah, didanai 120% relatif terhadap kewajiban Anda, apa pun bentuknya, dan Anda merasa nyaman bahwa berbagai asumsi yang telah Anda buat akan tetap valid selamanya, maka mungkin Anda bisa memegang obligasi dan tidur nyenyak. Dalam keadaan lain, memegang obligasi yaitu hal yang sangat berbahaya, karena akan semakin sulit seiring berjalannya waktu, untuk berada dalam posisi memenuhi kewajiban Anda. Untuk mencapai ini, diperlukan penghasilan beberapa tingkat imbal hasil investasi yang sebenarnya, imbal hasil yang melebihi efek gabungan inflasi dan pajak. Inilah mengapa para investor memegang ekuitas.
Namun, dengan imbal hasil datanglah risiko, dan mari kita anggap demi argumen ini bahwa hal ini dapat dinyatakan oleh volatilitas, karena bagaimanapun juga ini yaitu apa yang diyakini oleh investor tradisional dan sepertinya adil untuk menerapkan keyakinan mereka sendiri pada portofolio mereka sendiri. Dalam melakukan hal ini, RINGKASAN
Pandangan tradisional investor tentang dunia mengandaikan bahwa risiko dari suatu investasi dapat dinyatakan dengan volatilitas pengembalian historisnya, yang biasanya dinyatakan sebagai satu deviasi standar. Tersirat dalam pandangan ini yaitu asumsi (1) bahwa distribusi normal akan selalu berlaku dan (2) bahwa masa lalu yaitu panduan yang baik untuk masa depan.
Volatilitas (“risiko”) dipandang sebagai sesuatu yang buruk yang harus dihindari, karena hal ini mencerminkan ketidakpastian hasil. Oleh karena itu, investor tradisional berusaha untuk memiliki volatilitas sekecil mungkin dalam portofolio mereka yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang mereka pilih.
Sebuah pemahaman tentang potensi pengembalian “disesuaikan dengan risiko” dari suatu aset atau jenis aset dapat diperoleh dari Rasio Sharpe, yang menyatakan pengembalian berlebih relatif terhadap deviasi standar dari pengembalian berlebih ini . Dengan demikian, untuk setiap tingkat risiko yang dipilih (volatilitas) akan ada portofolio optimal yang memberikan tingkat pengembalian tertinggi yang mungkin. Demikian pula, untuk setiap tingkat yang dipilih. Here's the translation of your text to Indonesian:
di mana memungkinkan. Namun, sebagian besar investor tidak dapat menyelesaikan masalah ini, karena mereka tidak pernah mengetahui apa tingkat pengembalian investasi yang menjadi target mereka, atau seharusnya menjadi target mereka.
Pandangan tradisional mengenai investasi cenderung mengabaikan korelasi, yaitu sejauh mana dua aset akan berperilaku serupa atau berbeda satu sama lain pada waktu yang sama. Ini yaitu kesalahan besar, karena diversifikasi yang benar tidak mungkin tanpa korelasi yang rendah. Dalam beberapa keadaan, korelasi yang rendah juga memungkinkan untuk "memperluas garis efisien", menghasilkan portofolio yang menawarkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi untuk tingkat risiko yang sama, atau tingkat risiko yang lebih rendah untuk pengembalian yang sama.
Untuk kedua alasan ini, paparan terhadap aset alternatif tidak dapat dihindari. Oleh karena itu, tantangan yang dihadapi investor yaitu untuk mendapatkan pengetahuan tentang seluk-beluk jenis aset ini dan kepercayaan dalam menyebarkannya dalam portofolio yang benar-benar terdiversifikasi.
3
Properti
Istilah "properti" dan " kontrak sewa yang lebih tinggi.
Dari sub-sewa ini bisa dibuat sub-sub-sewa, dan seterusnya. Perbedaannya yaitu bahwa pemilik tanah tetap menjadi pemilik tanah, sementara penyewa, tidak peduli seberapa lama kepentingan mereka, hanya memiliki hak untuk menduduki dan memakai tanah ini . Jika seorang penyewa melakukan pelanggaran serius atau terus-menerus, maka pemilik tanah biasanya akan memiliki hak, dengan syarat tertentu, untuk mengakhiri sewa ini , suatu proses yang dikenal sebagai "pengambilalihan".
Dalam yurisdiksi hukum Islam, situasinya sedikit kurang jelas, sebagian karena dokumen acuan utamanya yaitu Al-Qur'an, dan hakim yang berbeda dapat, dan memang, menafsirkan ayat yang sama dengan cara yang berbeda, sebagian lagi karena, tidak seperti di bawah sistem hukum Anglo-Saxon, preseden hanya bersifat persuasif, bukan mengikat. Setelah jatuhnya Konstantinopel pada tahun 1453, kita tahu bahwa sistem hukum Islam yang diperkenalkan oleh Mehmed II yang berhasil tidak mengakui kepemilikan individu atas tanah. Sure! Here is the translation of your text into Indonesian:
Kantor catatan bukanlah, seperti yang umum dipercaya, pinjaman yang dijamin. Untuk alasan ini, peminjam disebut sebagai pemilik hipotek (orang yang memberikan hipotek), bukan sebagai penerima hipotek (orang kepada siapa hipotek diberikan). Para ahli hukum Islam berusaha mencapai hasil praktis yang sama dengan cara yang berbeda. Biasanya, bank akan benar-benar membeli properti dari penjual dan kemudian menjualnya kembali kepada pembeli dengan harga yang lebih tinggi, karena hukum Islam (Syariah) melarang pemungutan bunga.
Ketidakpengakuan terhadap kepentingan ekuitas merupakan masalah yang cukup rumit. Kepemilikan properti sebenarnya dibagi menjadi dua di bawah sistem Barat: hukum dan ekuitas. Biasanya kedua jenis kepemilikan ini berada pada orang yang sama secara bersamaan, tetapi mereka dapat dipisahkan. Pemilik hukum memiliki hak untuk terdaftar sebagai pemilik properti dan untuk melakukan transaksi apa pun yang berkaitan dengan itu, termasuk penjualan atau hipoteknya. Namun, pemilik ekuitas yaitu pemilik yang menguntungkan, yaitu orang yang... e
melanjutkan, dan itu yaitu konsep privasi kepemilikan. Kita semua telah mendengar tentang privasi kontrak, gagasan bahwa hanya pihak yang terlibat dalam kontrak yang dapat menggugat berdasarkan kontrak ini ; jadi, jika seseorang membelikan Anda mesin cuci sebagai hadiah dan itu terbukti cacat, maka orang itulah yang harus menggugat toko yang menjualnya kepada mereka, bukan Anda. Dengan properti hak milik penuh dan hak sewa, itu berbeda. Pemilik saat ini dari suatu kepentingan mengambil tanggung jawab hukum atas tindakan atau kelalaian yang dilakukan oleh pendahulu mereka. Jadi, tidak jarang menemukan penyewa (lessee) di akhir masa sewa mereka digugat untuk kerusakan (kerusakan pada properti selama masa sewa yang melebihi apa yang dapat dianggap sebagai pemakaian wajar) yang sebenarnya disebabkan oleh penyewa sebelumnya. Untuk alasan ini, ganti rugi biasanya diambil saat penyerahan kepentingan apapun.
Empat karakteristik ini – hak untuk memberikan jaminan hukum yang mengikat atas banyak kepentingan properti, hak untuk memberikan Bayangkan. Faktanya, seperti yang akan kita lihat, ini hampir benar tetapi tidak sepenuhnya. Mari kita bahas poin pertama terlebih dahulu. Kebenaran yang mengejutkan yaitu bahwa hingga baru-baru ini, dengan pengecualian terhormat Inggris, tidak ada indeks properti yang dapat diandalkan tersedia di seluruh dunia, bahkan di Amerika Serikat. "Dapat diandalkan" dalam arti mencakup seluruh pasar, dan dirancang untuk merepresentasikan kinerja nyata pasar, daripada hanya disiapkan untuk tujuan konsultasi klien. Bahkan di tempat di mana indeks ada, mereka tidak seragam, baik dalam jenis properti yang diwakili (komersial, residensial, dll.), jenis pengembalian yang dicakup (keuntungan modal, hasil sewa, atau total pengembalian), atau dalam metodologi mereka (berbasis penilaian, berbasis transaksi, dll.). Ini sekarang mulai berubah saat IPD, penyedia indeks dari Inggris, meluncurkan produk mereka secara global: tetapi sebagian besar indeks mereka yang bukan dari Inggris masih sangat muda, dan akan memerlukan waktu untuk mencapai. indeks hasil, dan oleh karena itu merupakan indeks pengembalian total. Indeks IPD tidak benar-benar "dapat diinvestasikan" dalam arti bahwa ia tidak dapat direplikasi, dan dengan demikian portofolio dana pelacak juga tidak dapat dibangun. Namun, seperti yang akan kita lihat ketika kita mempertimbangkan eksposur sintetis nanti di bab ini, ia dapat menjadi subjek berbagai instrumen derivatif, dan dengan demikian yaitu mungkin untuk berinvestasi untuk mendapatkan pengembalian beta, tetapi dengan dua batasan penting jangka pendek. Yang pertama sudah disebutkan; saat ini, investor yang mencari beta secara efektif dibatasi pada Inggris. Yang kedua yaitu bahwa sejauh ini volume pasar, meskipun tumbuh secara stabil, masih cukup terbatas. Menurut data IPD, pada akhir 2009, terdapat rata-rata sekitar 100 perdagangan derivatif Inggris yang dilakukan setiap kuartal, dengan nilai rata-rata sekitar £ 10 juta. Jadi, untuk investor yang benar-benar besar, ini bukan pilihan yang realistis (saat ini). Maka, seiring kita bergerak untuk membahas berbagai cara untuk... g 3 kelas aset untuk tujuan investasi. Tentu saja, pada Abad Pertengahan, hal ini sudah menyebar luas. Eleanor dari Castile, misalnya, dipandang sebagai pasangan yang sangat dicintai oleh Edward I dari Inggris. Kepadanya, berbagai lokasi di Inggris berutang “Salib” di akhir nama mereka untuk menandakan bahwa mereka yaitu lokasi dari Eleanor Cross yang dibangun untuk memperingati jalannya iring-iringan jenazahnya, yang paling terkenal yaitu Charing Cross di London. Namun faktanya , dia dibenci oleh penduduk akibat akuisisi properti yang rakus sepanjang hidupnya, seringkali diperoleh melalui praktik yang cukup modern, yaitu membeli utang seseorang dan kemudian menyita propertinya. Pendekatan langsung memiliki manfaat kepastian dan, sebagian orang akan berargumen, kesederhanaan meskipun “keterusterangan” mungkin yaitu kata yang lebih baik; Anda tahu bahwa Anda memiliki blok kantor tertentu daripada hanya memiliki kepentingan dalam suatu kendaraan yang dipooled. Anda dapat meminta surveyor dan penilai Anda untuk memeriksa bangunan ini . Alokasi aset dengan cepat, ini bisa terlihat seperti waktu tunggu yang lama. Akhirnya, bagi siapa pun selain investor besar, memang hampir tidak mungkin untuk mencapai portofolio yang terdiversifikasi. Bahkan mengabaikan diversifikasi geografis, karena sebagian besar investor anehnya enggan untuk berinvestasi di luar negara mereka sendiri, beberapa investor institusi mungkin sangat kecil sehingga mereka hanya mampu membeli dua atau tiga bangunan. Ini semua mungkin yaitu blok kantor di kota tertentu, sehingga gagal memberikan cakupan di berbagai sektor. Yang lebih buruk, ini gagal mendiversifikasi risiko memiliki satu bangunan tertentu. Misalnya, imbal hasil sewa merupakan bagian penting dari pengembalian properti, dan "kosong" (periode ketika bangunan kosong, tanpa penyewa) dapat sangat merugikan jika mengurangi sepertiga atau bahkan setengah dari pendapatan sewa Anda. Oleh karena itu, hanya investor yang benar-benar besar (biasanya Kekayaan Sovereign) yang dapat menghindari masalah ini. Banyak investor telah berusaha untuk mengakses properti dengan membeli saham di perusahaan properti. Seperti yang menjadi jelas secara tragis selama krisis keuangan yang mulai terjadi pada pertengahan 2007, tetapi sebenarnya sudah terlihat sejak beberapa waktu sebelumnya, pendekatan ini memiliki dua kelemahan besar.
Yang pertama yaitu bahwa apa yang Anda beli bukanlah proxy untuk tanah tetapi, setidaknya di sebagian besar, yaitu bisnis yang sedang beroperasi yang rentan terhadap semua risiko bisnis yang biasa. British Land, misalnya, yang merupakan investasi terbesar dalam beberapa ETF “properti”, jauh lebih dari sekadar portofolio properti. Mereka melaksanakan proyek pembangunan besar, berpartisipasi dalam joint venture, dan sebagainya.
Kekosongan akan terjadi secara alami bahkan dalam portofolio yang dikelola dengan baik dan dengan penyewa berkualitas tinggi, karena bangunan akan memerlukan perbaikan berkala; juga, periode bebas sewa sering disepakati pada awal sewa komersial untuk memungkinkan pekerjaan penyewa sendiri dilakukan. Tish Land merupakan bagian dari indeks ekuitas: FTSE 100 dalam hal ini. Ini berarti bahwa setiap kali seseorang membeli indeks (misalnya, dengan mereplikasi konstituen FTSE dalam portofolio pelacak), mereka harus membeli British Land, dan dengan sama ketika mereka menjual indeks, mereka harus menjual British Land. Pembelian dan penjualan ini tentunya akan menggerakkan harga saham naik dan turun; sudah menjadi pengetahuan umum, misalnya, bahwa setiap kali sebuah perusahaan keluar dari indeks, harga sahamnya langsung mengalami penurunan lebih lanjut karena semua dana indeks secara otomatis menjual kepemilikannya. Semua hal ini terjadi secara otomatis karena menjadi bagian dari indeks. Ini yaitu murni beta, dan tidak ada keterkaitan sama sekali dengan pandangan analis tentang perusahaan dan manajemennya. Jauh dari itu, ini juga tidak ada hubungannya dengan total pengembalian properti di Inggris.
Ini yaitu poin penting yang muncul di tempat lain dalam artikel ini, tetapi perlu diulang karena banyak investor tampaknya mengalami kesulitan untuk memahaminya. Teks asli yang Anda berikan tampaknya mengandung beberapa kesalahan ketik. Berikut yaitu terjemahan dari teks yang telah diperbaiki:
Berbeda, terutama di Inggris.
Sebuah fakta sengaja disembunyikan dari pembaca di bagian terakhir.
British Land yaitu REIT itu sendiri. Bahwa mereka bisa memenuhi syarat, mengingat berbagai aktivitas bisnisnya, menunjukkan dengan jelas apa yang telah salah.
Hal yang seharusnya ingin dihindari oleh para investor - eksposur bisnis operasional - justru telah dimasukkan, sehingga membuka masalah yang dijelaskan di atas. Fakta bahwa sebuah REIT dapat berada dalam indeks FTSE 100 hanya memperburuk masalah.
Tidak mengherankan, maka, bahwa penelitian oleh sebuah firma investasi spesialis terkemuka di London menunjukkan bahwa portofolio REIT yang telah diuji kembali secara historis akan secara signifikan mengungguli indeks IPD hingga sekitar pertengahan 2007, tetapi telah sangat signifikan berkinerja di bawah sejak sekitar pertengahan 2008. Mereka bukanlah pengganti untuk eksposur properti langsung. Sebenarnya, selama empat tahun dari awal 2006, imbal hasil kumulatif mereka hanya sekitar setengah dari indeks properti Inggris. Berikut, karena kita akan mempertimbangkan real estat swasta secara terpisah, dan kendaraan semacam itu juga dapat secara teknis disebut sebagai dana properti yang tidak terdaftar. Bagian pertama ini dirancang untuk membahas dana seperti PUT (Property Unit Trusts) di Inggris, atau ekuivalennya di seluruh dunia. Mereka memiliki karakteristik yang beroperasi pada struktur penukaran modal yang mirip dengan cara kebanyakan hedge fund sekarang dibangun. Unit dalam dana, apapun namanya di berbagai negara, tidak diperdagangkan secara publik di bursa (meskipun transfer swasta dapat dan sering terjadi secara sekunder), tetapi diterbitkan dan ditebus oleh manajer dana.
Itu membawa kita ke masalah penting, yang telah menghantui dana semacam itu dengan cara yang sama seperti yang dialami hedge fund dalam beberapa tahun terakhir (meskipun tidak se-dramatis, karena dalam kasus hedge fund tinggi tingkat... mengancam, maka kerumunan ini kemungkinan besar akan menghancurkan siapa pun yang menghalangi jalannya. Ketika mereka melihat sesuatu sebagai likuid, atau berpotensi likuid, hanya karena ada fasilitas penebusan, maka itu yaitu satu tombol yang bisa dan mereka tekan tanpa berpikir. "Tanpa berpikir" karena apa yang telah mereka investasikan sebenarnya yaitu kumpulan aset yang tidak likuid. Uang tunai hanya bisa dihasilkan untuk penebusan massal dengan menjual aset, dan siapa yang ingin menjual aset dengan harga obral dalam kondisi pasar yang buruk? Secara adil, seperti yang disebutkan di atas, kendaraan tipe PUT tidak menderita dari fenomena ini hampir sebanyak yang dialami oleh hedge fund. Namun, seperti yang dibahas dalam bab sebelumnya, kemungkinan terjadinya hal ini telah muncul sebagai pertimbangan utama bagi investor ketika memilih metode akses mereka; kini orang mendengarnya disebut sebagai "risiko co-investor" di konferensi. Ada berbagai sekolah pemikiran di sini. Manajer dana tentu akan berargumen bahwa tidak logis bagi investor untuk... Berikut yaitu terjemahan teks ini ke dalam bahasa Indonesia:
Cara untuk mengakses dan memegang kelas aset, karena tujuan Anda untuk mendapatkan imbal hasil jangka panjang akan terus-menerus terancam oleh kemungkinan tindakan acak yang dipicu oleh emosi dari pihak ketiga, terutama dalam kondisi abnormal, yang merupakan saat Anda akan memilih untuk tidak menjual aset yang mendasari jika Anda memilikinya secara langsung. Ini yaitu apa yang kita diskusikan sebelumnya sebagai "faktor dana pribadi".
Mungkin dapat dipahami bahwa waktu, dalam arti menempatkan uang untuk digunakan sejak awal, tidak akan menjadi isu besar dengan kendaraan tidak langsung seperti halnya dengan investasi langsung. Ini hampir benar, tetapi tidak sepenuhnya. Pertama, jika Anda membeli gedung perkantoran, maka uji tuntas yang harus Anda lakukan relatif sederhana; campuran masalah properti teknis dan isu hukum. Namun, berinvestasi dalam sebuah dana membawa beban uji tuntas yang berat dan kompleks, serta penilaian kualitatif dan kuantitatif dari tim, pasar, jejak rekam, dan investasi. 5%. Perlu diingat bahwa biaya ini ditambahkan pada biaya manajemen dan biaya untuk pelaksanaan transaksi properti. Secara adil, beberapa metode lain, seperti real estat swasta, juga menanggung beban biaya yang tinggi, tetapi meskipun demikian, tingkat biaya yang sebenarnya terkait dengan kendaraan tipe PUT sering kali tidak dipahami dengan baik oleh para investor.
Real Estat 53
Tidak Terdaftar (2): Real Estat Swasta
Sekali lagi, kita mendapati diri kita bergulat dengan terminologi. Apa yang akan kami bahas sering disebut sebagai real estat ekuitas swasta, atau PERE 8 untuk singkatnya. Ini yaitu kecenderungan yang sangat merugikan, dan jika Anda pernah mendengar siapa pun mengucapkan kata-kata ini, Anda akan memberikan kebaikan besar bagi dunia investasi dengan meyakinkan mereka untuk berjalan jauh di dermaga pendek di perairan yang dipenuhi ikan hiu. Jenis aset ini sebenarnya tidak ada hubungannya dengan ekuitas swasta sama sekali, kecuali bahwa ia memakai struktur dana yang sama. Oleh karena itu, agak membingungkan mengapa ada orang yang harus menyarankan gent
argumen yang mendukung dana swasta setelah krisis keuangan terbaru. Karena tidak perlu mengulang ini lagi, mari kita fokus pada bagaimana tepatnya real estate swasta berfungsi.
Tabel 3.1 Perbedaan utama antara (1) PUT dan OEIC dan (2) real estate swasta
PUT/OEIC Real Estate Swasta
Kendaraan dana Trust unit atau perusahaan investasi Kemitraan terbatas
Terbuka/tutup Terbuka Tertutup
Modal yang harus dibayarkan Di muka Sesuai kebutuhan
Hasil penjualan Diinvestasikan kembali Didistribusikan atau didaur ulang
Pengukuran pengembalian NAV IRR
Modal dapat ditebus Ya Tidak
Gearing Biasanya dilarang atau dibatasi * Biasanya tidak terbatas
* Contohnya, Hermes Property Unit Trust dapat meminjam hingga 30% dari nilai asetnya.
8 Terkadang juga PERA.
54 Aset Alternatif
Seperti halnya ekuitas swasta, kendaraan real estate swasta biasanya memiliki durasi resmi sepuluh tahun, tetapi sebenarnya selama 12 tahun, karena biasanya akan ada dua kesempatan bagi manajer (Mitra Umum) untuk memperpanjang. (Dengan
jumlah modal yang dihimpun, dan sejak 2003 berdasarkan jumlah dana) baik Blackstone maupun Orion masing-masing telah mengumpulkan dana Eropa ketiga mereka, dengan total sekitar $4,5 miliar secara keseluruhan. 9
Untuk menempatkan ukuran jenis aset ini dalam konteks, pada tahun 2009, meskipun merupakan tahun yang relatif buruk, total yang dihimpun di seluruh dunia sedikit lebih dari $42 miliar; puncaknya, mungkin mengejutkan, terjadi pada tahun 2008 ketika $133 miliar diinvestasikan ke dalam dana baru. Namun, yaitu benar untuk mengatakan bahwa Eropa dan wilayah lainnya masih memiliki cakupan yang relatif sedikit dibandingkan dengan AS. Jadi, real estat pribadi yaitu satu area di mana kita dapat dengan nyaman memprediksi peningkatan kapasitas yang stabil, dan mungkin cepat.
Pendekatan investasi dari dana real estat pribadi dapat dibagi menjadi lima kategori besar: Core Plus, Value Added, Opportunistic, Distressed, dan Debt.
Core Plus secara teknis yaitu versi yang sedikit ditingkatkan dari strategi lain yang disebut (secara tepat) Core, tetapi yang terakhir jarang digunakan dan sekarang umumnya dianggap telah diserap ke dalam Core. Penambahan nilai melibatkan akuisisi bangunan yang nilainya dapat ditingkatkan dengan cara tertentu, biasanya melalui apa yang disebut "keuntungan pengembangan", misalnya dengan membeli rumah dan memperoleh izin perencanaan untuk mengubahnya menjadi apartemen. Kemungkinan lain yang jelas yaitu peningkatan fisik, mungkin di mana bangunan telah menjadi usang akibat pemilik saat ini tidak bersedia atau tidak mampu mengeluarkan uang untuk itu. Penambahan Nilai dianggap sebagai strategi dengan risiko menengah/penghargaan menengah.
Dana oportunistik kadang-kadang disebut sebagai dana imbal hasil tinggi dalam sektor ini, karena mereka mengejar imbal hasil tertinggi dari semuanya, dan menerima tingkat risiko yang lebih tinggi sebagai imbalannya. Misalnya, mereka akan memakai pengaruh yang lebih tinggi (apa pun hingga sekitar 70%), dan akan berinvestasi di berbagai aset real estat termasuk membeli tanah dan berpartisipasi dalam proyek pengembangan. Mereka juga akan siap untuk membeli utang real estat, dan memang banyak yang melihat asal mula dana-dana ini sebagai... akan menjadi Apollo, mungkin investor utang paling terkenal dari semua, yang mendirikan operasi real estat pada tahun 2008, dan pada bulan Desember 2009 meluncurkan sebuah dana untuk berinvestasi hanya dalam utang CMBS AS (Commercial Mortgage Backed Securities). Jelas bahwa berbagai dana utang akan memiliki model investasi dan profil risiko/imbalan yang berbeda.
Menurut survei terbaru oleh Preqin, dana Opportunistic dan Value Added yaitu yang paling populer, menunjukkan bahwa para investor melihat real estat swasta sebagai kesempatan untuk mengejar imbal hasil tinggi, dan ini tercermin dalam jumlah yang benar-benar dihimpun untuk masing-masing strategi pada tahun 2009. Kedua strategi ini menyumbang 74% dari penggalangan dana, dengan Core Plus hanya mencapai 3%.
Mengingat berbagai keterbatasan dari cara lain untuk mengakses aset real estat yang telah kita periksa sejauh ini, tampaknya dana real estat swasta menawarkan jalur investasi terbaik, terutama jika seseorang Aset properti pada umumnya, tetapi dalam posisi yang sama seolah-olah mereka memiliki kepentingan ekuitas yang terarah pada sejumlah kecil properti tertentu. Ini bisa menjadi baik dan buruk.
Baik, jika properti-properti ini dipilih dengan baik, harganya wajar, dan jumlah leverage yang digunakan masuk akal, karena di mana pun seseorang memiliki leverage, mereka pasti juga harus memiliki elemen risiko tambahan. Buruk ketika salah satu atau lebih dari elemen-elemen ini menjadi salah, dalam hal ini hasilnya bisa sangat buruk. Morgan Stanley Real Estate Fund VI, yang mengklaim sebesar $8 miliar sebagai dana real estat swasta terbesar yang pernah ada, mulai berinvestasi pada musim panas 2007, ketika harga properti di banyak pasar, termasuk London, berada pada puncaknya. Indeks properti IPD Inggris sejak itu tercatat mengalami kerugian sekitar 22%, tetapi dana ini , karena posisinya yang terarah, telah menurunkan nilai asetnya sekitar 67%.
Mungkin pada waktunya, dana yang tidak terarah dapat ditawarkan sebagai alternatif, sama seperti investor ekuitas swasta yang merasa cemas mengenai... menjadi sangat mahal (kadang-kadang biayanya mencapai 3% per tahun) dan karenanya tidak menawarkan tingkat pengembalian bersih yang dapat diterima. Instrumen awal ini biasanya berupa catatan atau swap. Sebuah Catatan Indeks Properti (PIN) dirancang untuk mereplikasi arus kas dari kepemilikan properti yang sesungguhnya, lengkap dengan pembayaran triwulanan yang mewakili sewa nominal. Swap biasanya yaitu Total Return Swap, di mana investor membayar penerbit suku bunga tetap (biasanya dinyatakan sebagai LIBOR ditambah margin) dan membayar atau menerima sebagai imbalan selisih antara ini dan pengembalian properti aktual yang diukur oleh indeks. Ini memiliki dua kelemahan utama.
Salah satu kelemahan telah disebutkan di atas. Biasanya margin di atas LIBOR begitu besar sehingga pada pandangan “disesuaikan dengan risiko” jarang ada investor yang tertarik untuk mencoba peruntungannya. Yang lainnya sebenarnya yaitu risiko yang jauh lebih besar, tetapi salah satu yang sebagian besar tidak disadari di latar belakang hingga akhir 2007, dan baru sepenuhnya muncul. Here is the translation of the provided text into Indonesian:
Tipe yang baru saja kita diskusikan. Yang pertama yaitu bahwa mereka yaitu kontrak berjangka yang nyata. Harga pembelian didasarkan pada angka notional 100 ditambah berapa pun harga yang saat ini ditetapkan pasar untuk kinerja indeks yang diperkirakan. Pada akhir periode, satu pihak harus membayar kepada pihak lainnya selisih antara ini dan pergerakan indeks yang sebenarnya. Jadi, jika Anda ingin melacak beta properti sedekat mungkin, maka ini tampaknya secara teori menjadi cara ideal untuk melakukannya.
Yang kedua lebih penting: instrumen ini diperdagangkan di bursa, alih-alih diperdagangkan secara OTC (Over the Counter) seperti derivatif "lama". Bursa menjamin bahwa setiap instrumen akan dilunasi dengan baik, dan mengambil pembayaran margin dari siapa pun yang melakukan perdagangan di bursa untuk membantu mengamankan jaminan ini. Dengan cara ini, risiko mitra secara efektif dihilangkan, atau, lebih tepatnya, dikurangi ke tingkat yang sangat minimal sehingga sekarang mungkin sudah bisa diabaikan dengan aman. Berikut terjemahan teks ke dalam bahasa Indonesia:
Kemungkinan.
Sebuah kata juga tentang pertukaran sewa. Secara historis, ini hanya tersedia ketika dikeluarkan terhadap properti tertentu atau portofolio properti. Pemilik properti mungkin menginginkan kepastian imbal hasil tetap untuk mencocokkan suku bunga pinjaman tetap, atau mungkin memerlukan pembayaran sekaligus untuk memenuhi kebutuhan arus kas jangka pendek, dan kemudian menjual kepada seorang investor hak untuk menerima imbal hasil sewa yang sebenarnya selama masa pertukaran. Jelas bahwa ketersediaan pemilik properti yang ingin terlibat dalam pengaturan semacam ini pada gilirannya telah membatasi ketersediaan pertukaran ini .
Namun, tampaknya tidak ada alasan di masa depan, seiring dengan tumbuhnya volume pasar derivatif, bahwa pertukaran sewa universal tidak ditawarkan dengan cara yang persis sama seperti pertukaran imbal hasil total yang ada. Lagipula, IPD dapat memisahkan untuk pelanggan datanya imbal hasil total menjadi bagian-bagian penyusunnya dari sewa dan nilai modal, jadi Inggris, di mana perkembangan semacam itu telah diprediksi selama beberapa waktu tetapi sejauh ini, sebagian besar belum terwujud. Beberapa orang menyalahkan bank, mengklaim bahwa sementara bank-bank di AS sebagian besar terlindung dari risiko terkait pinjaman real estat mereka melalui lindung nilai pada indeks CMBS, bank-bank di Inggris gagal mengikuti jejak ini .
Pertimbangkan sejenak posisi sebuah bank yang mungkin sedang mempertimbangkan kesehatan portofolio pinjaman propertinya. Bahaya yang jelas yaitu bahwa nilai properti dapat turun, mengakibatkan pelanggaran terhadap ketentuan LTV (Loan to Value). Ini memiliki signifikansi yang lebih luas daripada pinjaman individu yang dipertanyakan. Selain dihadapkan pada masalah menangani pinjaman yang macet, bank akan dipaksa oleh regulasi perbankan untuk memindahkan pinjaman-pinjaman ini dari satu bagian neracanya ke bagian lainnya. Dengan demikian, ini bukan hanya kabar buruk bagi pinjaman-pinjaman yang bersangkutan, tetapi juga bagi bank secara keseluruhan. Dalam kasus ekstrem di mana terjadi crash besar dalam nilai properti, hal ini bisa berdampak pada... beberapa kejutan bahwa mereka tidak melakukannya, sama seperti itu merupakan hal yang sangat mengejutkan bahwa mereka tidak berusaha untuk menjual pendek pasar CDO pada tahun 2007.
Sementara alasan untuk pengabaian yang terakhir ini tetap tidak jelas, salah satu alasan yang diberikan oleh bank untuk tidak memanfaatkan derivatif properti tampaknya yaitu bahwa pasar terlalu kecil untuk menjadi berguna. Ini lebih terdengar seperti alasan daripada alasan yang sebenarnya. Banyak investor memberikan alasan yang sama untuk tidak berusaha memakai pasar derivatif untuk mengakses beta real estat. Oleh karena itu, tampaknya logis bahwa jika pasokan tambahan disediakan (oleh bank), maka permintaan akan mengikuti (dari investor).
Sementara itu, ukuran pasar yang tersedia tetap menjadi batasan praktis yang signifikan bagi investor yang cukup besar. Misalkan, contohnya, seseorang memiliki aset sebesar $10 miliar dan memutuskan untuk menempatkan 20% dari ini ke dalam real estat. Ini akan mewakili sekitar setengah dari total nilai kontrak yang dieksekusi pada tahun 2009 – jelas bukan pilihan yang praktis. Namun, ini yaitu ... Here's the translation of your text into Indonesian:
---
ERGY.
16 Wolfensberger, yang sudah disebutkan.
17 Baru-baru ini, beberapa investor juga telah membeli tanah pertanian sebagai semacam aset terkait komoditas.
Real Estate 61
RINGKASAN
Real estat yaitu kelas aset yang tidak likuid yang telah lama ada – mungkin yang tertua dari semua kecuali emas.
Real estat dapat menjadi sumber pengembalian yang kuat yang tidak berkorelasi relatif terhadap ekuitas yang dikutip, meskipun perlu diambil perhatian untuk mengukurnya di seluruh pasar lokal, karena tingkat korelasi dapat bervariasi besar.
Real estat ditandai oleh kualitas tertentu yang membedakannya dari jenis aset lainnya, termasuk kemampuan untuk memberikan jaminan hukum, kemampuan untuk menciptakan kepentingan sewa subordinasi, pemisahan (di banyak yurisdiksi) antara kepemilikan hukum dan ekuitas, dan hak milik, di mana kewajiban mengikuti tanah daripada hanya bersifat pribadi.
Beta real estat hanya tersedia dengan tepat di Inggris saat ini, berdasarkan indeks IPD (dan bahkan di sini ada...
---
Let me know if you need any further assistance! ns, tidak sedikit bahwa kepanikan penebasan modal dapat merugikan investor jangka panjang yang sesungguhnya. Yang terakhir memakai struktur dana yang sama seperti dana ekuitas swasta. Dalam kedua kasus (tetapi terutama dalam kasus real estat swasta) bisa ada perbedaan besar antara imbal hasil bruto dan neto, dan investor harus memastikan mereka telah menghitung imbal hasil sebenarnya setelah semua biaya dan pengeluaran.
Eksposur sintetis dianggap oleh beberapa orang sebagai perwakilan masa depan investasi real estat. Sebuah jenis baru derivatif yang diperdagangkan di bursa secara efektif telah menghapus masalah risiko pihak ketiga. Namun, cakupan saat ini terbatas pada Inggris, dan penerimaan oleh bank dan investor sejauh ini terbukti mengecewakan.
Halaman ini sengaja dibiarkan kosong.
Energi
Pasar global untuk energi, dalam bentuk batu bara, berkembang selama abad kesembilan belas, dengan harga yang dikutip baik spot maupun forward di stasiun pengisian batu bara di seluruh dunia. Berbagai kontrak berjangka batu bara masih Ada banyak ahli bunker spesialis di antara para pedagang minyak dunia. Untuk minyak, yang mendukung baik industri maupun transportasi di seluruh dunia, menikmati salah satu pasar perdagangan terbesar di dunia. Selain pasar pengisian bahan bakar, ada sektor-sektor spesialis yang mengurus bahan bakar penerbangan, minyak pemanas, bensin (solar), dan berbagai bentuk petrokimia, serta pasar terkait dalam gas alam, yang akan kami teliti secara terpisah.
Namun, pasar minyak utama memiliki dua varian utama, atau setidaknya dua titik referensi utama relatif terhadap mana hal-hal lainnya dihargai. Ini yaitu Brent Crude, minyak yang diproduksi dari platform lepas pantai di Laut Utara, dan padanan AS-nya, US Light Sweet Crude, juga dikenal sebagai West Texas Intermediate. Kedua produk ini tersedia melalui kontrak berjangka dan opsi, dan kami akan meneliti bagaimana investor dapat memanfaatkan instrumen ini, serta swap. Dubai crude dan Asian Tapis juga digunakan sebagai... Perang Teluk pertama dan konflik yang lebih baru di Irak, misalnya, memicu peningkatan besar. Risiko terorisme, dengan ancaman yang menyertainya terhadap platform minyak atau, yang bahkan lebih merugikan, pipa, menjadi faktor utama di pasar minyak. Perdagangan spot, pada dasarnya, baik-baik saja jika Anda dengan senang hati mampu membeli atau menjual seluruh muatan minyak yang diangkut oleh supertanker, dan banyak perusahaan minyak dan petrokimia terkemuka di dunia melakukan hal ini, tetapi kecuali Anda memiliki sarana untuk mengambil pengiriman ini , dan baik memprosesnya atau mengonsumsinya, maka itu tidak banyak berguna bagi seorang investor. Ini jelas kontras dengan emas, misalnya, di mana banyak investor senang, bahkan sangat ingin, mengambil kepemilikan fisik dari aset ini , baik secara langsung maupun tidak langsung. Penetapan harga spot jelas sangat penting sebagai faktor berantai dalam penetapan harga kontrak berjangka, terutama ketika kontrak berjangka atau opsi akan segera berakhir. Di beberapa negara, seperti Inggris, taruhan spread pada harga minyak juga telah... Setidaknya dalam teori. Ini karena ada berbagai cadangan minyak yang masih belum dimanfaatkan di seluruh dunia yang hanya menjadi ekonomis untuk diekstraksi pada tingkat harga yang relatif tinggi: $70 per barel sering disebut-sebut. Ini mungkin karena cadangan ini berada di lautan dalam, atau di medan yang sulit, atau hanya memiliki densitas, kuantitas, atau kualitas yang rendah. Namun, keberatan "dalam teori" yaitu hal yang perlu karena pasokan ini tidak bisa dimanfaatkan dalam semalam. Sebaliknya, biasanya kita berbicara tentang proyek yang panjang dan kompleks yang bisa memakan waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun untuk berdiskusi sebelum keputusan bahkan dapat dicapai, apalagi implementasinya dimulai, dan jika pada saat itu harga telah turun kembali di bawah angka ajaib ini , maka seluruh ide itu akan disimpan kembali. Jadi, mungkin saja ide tentang pasokan yang belum dimanfaatkan ini berfungsi sebagai faktor daripada pasokan itu sendiri, tetapi itu pasti merupakan faktor, setidaknya dalam pidato kunci di konferensi energi. l Perusahaan, harga yang lebih tinggi sebenarnya dapat menurunkan volume produksi. Ini mungkin terdengar kontra-intuitif, tetapi dipicu oleh ketentuan biaya proporsional yang rumit dalam banyak kontrak bagi hasil produksi.
2. Hal ini terutama berlaku untuk minyak "tidak konvensional" seperti pasir tar dan serpih minyak - lihat di bawah.
Diyakini mengimpor sekitar 8,2 juta barel per hari; untuk memberikan konteks, Abu Dhabi, yang memproduksi sebagian besar minyak UEA, hanya memompa sekitar 2,5 juta barel per hari.
Ketika produksi manufaktur, yang dibuktikan oleh pertumbuhan PDB, berkembang pesat dalam ekonomi seperti itu, ini bertindak sebagai stimulus yang sangat signifikan terhadap permintaan global, dan dengan demikian memberikan tekanan naik pada harga. Demikian pula, ketika output industri melambat, maka permintaan untuk minyak akan jatuh. Namun, bahkan di sini, seseorang harus berhati-hati dalam memprediksi sebab dan akibat secara langsung karena China mengelola cadangan minyaknya dengan sangat cerdas, membeli dalam jumlah besar saat harga rendah dan melakukan penimbunan untuk periode selanjutnya. oded
New Orleans pada tahun 2005) menyumbang sekitar 20 platform produksi seperti itu.
Faktor Politik
Selama perang Yom Kippur pada tahun 1973, Organisasi Negara Pengekspor Minyak (OPEC), yang keanggotaannya saat itu hampir sepenuhnya berasal dari dunia Arab, memberlakukan peningkatan harga yang dramatis yang memicu krisis minyak pertama yang tercatat dalam sejarah, dengan pengemudi di seluruh dunia mengantri untuk mendapatkan bensin. Banyak pengamat menyalahkan krisis minyak ini atas jatuhnya pasar saham yang cepat menyusul.
Dengan penemuan dan pengembangan cadangan minyak baru, terutama di Alaska, Rusia, dan Laut Utara, kekuatan dan pengaruh OPEC telah berkurang, dan peran resminya sekarang yaitu mencoba untuk "menstabilkan" harga minyak, yang berusaha dilakukan dengan meyakinkan anggotanya untuk mengatur pasokan, dengan Arab Saudi bertindak sebagai produsen penyeimbang global dalam OPEC untuk menjalankan tindakan penyeimbangan ini. peraturan produksi dan inspeksi yang ketat diberlakukan, dan tampaknya tidak dapat dibayangkan bahwa negara-negara lain tidak akan mengikuti.
Terorisme
Instalasi minyak sangat rentan terhadap serangan teroris.
Pipa, misalnya, hampir tidak mungkin untuk dipertahankan di sepanjang seluruh panjangnya. Ada spekulasi yang konstan tentang apa yang akan terjadi jika sebuah bom diletakkan di suatu tempat di salah satu pipa besar yang melintasi berbagai bagian bekas Uni Soviet. Tentu saja, gangguan besar terhadap pasokan akan terjadi.
Demikian juga, teroris secara rutin menduduki dan memeras rig lepas pantai di lepas pantai Nigeria, yang pada berbagai waktu telah menyebabkan perusahaan minyak "besar" menutup fasilitas produksi ini karena dianggap terlalu berbahaya untuk meminta orang bekerja di sana.
Ketergantungannya pada minyak tetap menjadi titik lemah ekonomi global dan, sayangnya, banyak gerakan teroris dipimpin oleh orang-orang yang cerdas. Oleh karena itu, tampaknya wajar untuk mengasumsikan bahwa risiko serangan teroris terhadap Here is the translation of the provided text into Indonesian:
"e bahwa itu
ada, dan untuk mendiskusikan bagaimana menghadapinya.
Seberapa lama minyak tetap menjadi aset yang denominasi dolar, setidaknya secara eksklusif, yaitu , bagaimanapun, terbuka untuk keraguan yang cukup besar. Rusia, salah satu dari tiga penghasil minyak terbesar di dunia, telah sejak lama menerima pembayaran dalam rubel, dan baru-baru ini tiga penghasil lainnya (Iran, Irak, dan Venezuela) dengan senang hati mengutip harga dalam Euro, Iran juga secara terbuka menyebut kemungkinan untuk menetapkan harga semua minyak mereka dalam rubel “untuk mencoba membebaskan dunia dari perbudakan dolar”.
Kita harus melihat bagaimana semua ini berkembang, tetapi satu poin penting harus dipahami. Nilai intrinsik dari satu barel minyak harus selalu sama pada saat tertentu dari hari tertentu secara global; fakta bahwa mungkin dikutip dalam mata uang yang berbeda tidak dapat mengubah itu. Oleh karena itu, setiap harga yang dikutip dalam mata uang lain selain dolar harus didasarkan pada harga dolar yang mendasari, karena, suka atau tidak, ini saat ini yaitu ekspresi terakhir dan" Tahun-tahun terakhir, tampaknya kemungkinan besar untuk mempertahankan posisinya untuk saat ini, tetapi jika situasinya berubah, kemungkinan besar akan terjadi melemahnya kekuatan dan pengaruh ekonomi Amerika. Ini, misalnya, hampir pasti akan memberikan dorongan bagi beberapa mata uang lain, seperti dirham Uni Emirat Arab, untuk melepaskan diri dari dolar. Jadi, jangan salah paham; apa yang mungkin tampak seperti sikap dan retorika kosong tentang dengan mata uang apa minyak seharusnya diperdagangkan sebenarnya yaitu politik kekuatan global dalam bentuk yang paling telanjang dan berpotensi meledak.
MENDAPATKAN MINYAK SEBAGAI INVESTASI
Kita sudah melihat bahwa kepemilikan fisik minyak tidaklah menjadi pilihan praktis bagi investor. Sampai baru-baru ini, pilihan yang tersisa terbatas pada dua alternatif nyata: (1) eksposur tidak langsung terhadap minyak dengan berinvestasi di saham perusahaan minyak dan (2) eksposur sintetis terhadap minyak. , yang pertama kali diperjelas oleh gejolak pasar saham yang dimulai pada pertengahan 2007. Seperti yang telah kita lihat, menurut teori investasi klasik, saham menyimpan dua jenis risiko (memakai "risiko" dalam arti tradisionalnya "volatilitas"): risiko sistemik dan risiko spesifik. Risiko sistemik yaitu volatilitas yang ditunjukkan oleh pasar saham itu sendiri yang naik dan turun, dan menarik saham-saham yang ada di dalamnya. Selain risiko sistemik, ini dapat disebut sebagai risiko pasar, beta pasar, atau hanya beta. Risiko kedua yaitu sejauh mana saham tunggal ini dapat bergerak naik dan turun secara independen - dengan kata lain, berdasarkan kekuatan sendiri. Ini dapat disebut sebagai risiko spesifik, atau alpha. Adanya risiko sistemik berarti bahwa setiap saham yang terdaftar di bursa saham akan bergerak hingga tingkat tertentu (meskipun hanya sedikit) sebagai respons terhadap pergerakan pasar. Saham kemungkinan besar akan terpengaruh naik dan turun oleh pasar. Ini disebut Model Penetapan Harga Aset Modal, dan bekerja berdasarkan prinsip "volatilitas sebagai risiko" yang telah kita temui sebelumnya. Tidak penting bagi Anda untuk mengetahui bagaimana model ini bekerja, tetapi jauh lebih penting untuk memahami konsep di baliknya; dan jika Anda sudah puas dengan ini, maka Anda dapat melewati paragraf berikut. Untuk yang berpikiran matematis, rumusnya yaitu
E Ri Rf
E Rm Rf
( ) − = ( ) −
β
Yang dapat dinyatakan ulang untuk E (Ri) sebagai
E Ri Rf E Rm Rf( ) = + ( ) −( )β
Di mana
E (Ri) yaitu pengembalian yang diharapkan pada aset tunggal (saham)
Rf yaitu suku bunga tanpa risiko
E (Rm) yaitu pengembalian pasar yang diharapkan
Dan Beta yaitu nilai yang dihitung sebagai
CoVar Ri Rm
Var Rm
,( )
( )
Maaf tentang itu, bagi yang lainnya. Konsep ini sebenarnya sangat sederhana. Model ini, atau setidaknya bagian dari model yang menghitung Beta, hanya melihat dua hal: sejauh mana pasar sebagai Indeks FTSE. Jadi, kita dapat melihat bahwa angka-angka satu tahun itu bukanlah sebuah penyimpangan. Tidak hanya kita tidak akan menghasilkan sesuatu yang mirip dengan harga minyak dengan berinvestasi di BP selama satu tahun, tetapi dengan terus melakukannya selama lebih dari 20 tahun, kita tidak akan berhasil sama sekali; kita akan memiliki kinerja yang cukup dekat dengan Performansi Bursa Saham London, tetapi kita tidak akan menempatkan diri kita di posisi yang sama seolah-olah kita dapat memiliki minyak selama periode yang sama.
Jadi, setiap usaha untuk mereplikasi eksposur terhadap minyak dengan berinvestasi di saham perusahaan minyak jelas tidak berfungsi. Lebih buruk lagi, hal ini cenderung menyebabkan lebih banyak beta pasar saham dalam portofolio Anda, sedangkan dengan berinvestasi di aset alternatif, Anda pada dasarnya berusaha mencapai hasil yang sebaliknya.
Eksposur Sintetis
Perhatikan ketentuan "seandainya kita mampu memiliki minyak selama periode yang sama". Ini, sampai baru-baru ini, yaitu tempat masalah muncul.
Mari kita anggap bahwa kita ingin mendapatkan eksposur sintetis. Sebuah keadaan tertentu dari pasar berjangka, seperti yang akan kita lihat di tempat lain, tetapi mari kita hanya catat bahwa biaya pembawa (karena itu sebenarnya apa adanya) bisa dan memang “menghabiskan peluang para investor indeks.” Tidak jarang mendengar di konferensi investasi bahwa dalam beberapa keadaan, mungkin hingga 10% pertama dari imbal hasil tahunan bisa dihabiskan dengan cara ini. Tidak mengherankan, banyak investor berpendapat bahwa prospek ini sangat tidak menarik, dan/atau merupakan pengaturan yang sangat rumit untuk dikelola, sehingga mereka memutuskan untuk mengabaikan minyak sebagai aset portofolio yang potensial.
Namun, ini tidak berarti bahwa tidak ada komplikasi yang masih ada. Sebenarnya, ada berbagai masalah yang sebagian besar investor bahkan tidak berhenti untuk memikirkannya.
Sebagai permulaan, kita sebenarnya tidak dapat menempatkan diri kita dalam posisi yang sama seolah-olah kita membeli minyak dan menyimpannya, karena, seperti yang telah kita lihat, ini akan melibatkan pengambilan pengiriman fisik. Jadi, satu-satunya cara kita dapat menciptakan eksposur sintetis terhadap minyak yaitu dengan merah ke yang sebelumnya – dan jika mereka dalam posisi untung, maka mereka bergantung pada
7. Instrumen derivatif secara umum dibahas lebih rinci di bab tentang hedge fund.
8. Ungkapan “roll yield negatif”, yang kita temui di tempat lain dalam artikel ini, sayangnya sama tidak jelasnya.
9. Brad Zigler, “Mencari Alpha” www.seekingalpha.com 17 Desember 2007.
Energi 73
pelaksanaan mereka pada kemampuan pihak kontraktual untuk melaksanakan.
Sebelum tahun 2008, tidak ada yang banyak memikirkan risiko pihak lawan, tetapi sejak runtuhnya Lehman Brothers, ini telah menjadi pertanyaan kunci dalam due diligence dan analisis risiko manajer investasi.
Jadi, kita harus mengakui bahwa apa pun solusi yang kita adopsi untuk masalah praktis dalam berinvestasi di minyak, itu akan menjadi sebuah kompromi dan, seperti semua kompromi, tidak pernah menawarkan jawaban yang sempurna, tidak pernah memberikan kita segala yang kita inginkan, dan selalu membawa trade-off yang melekat. Namun, semakin banyak investor di dunia berpendapat bahwa sebuah tidak tersedia di pasar, atau tidak tersedia dalam jumlah yang cukup?
Investor A mungkin mengetahui tentang investor lain, investor B, yang sudah memiliki obligasi yang tepat di portofolionya yang ingin dibeli oleh A. Misalkan B tidak ingin menjual obligasi ini , karena mereka ingin mempertahankannya dalam jangka panjang. Namun, mereka mungkin bersedia, untuk jangka waktu terbatas dan dengan harga tertentu, untuk membuat A berada dalam posisi yang sama seolah-olah mereka benar-benar memegang obligasi terikat indeks milik B. Asalkan mereka dapat menyetujui harga yang sesuai, A akan setuju untuk membayar B suku bunga tetap selama masa kontrak, sementara B akan membayar A suku bunga yang dibayarkan oleh obligasi terikat indeks ini , apapun itu. Kontrak semacam ini biasanya digunakan oleh dana pensiun, misalnya.
Ada dua cara berbeda di mana swap pengembalian dapat digunakan dalam ETF minyak. Yang pertama melibatkan pihak lawan keuangan, seperti bank, dan tidak memiliki koneksi fisik dengan minyak sama sekali. Yang kedua melibatkan pihak lawan industri, Berikut yaitu terjemahan teks ini ke dalam Bahasa Indonesia:
"Ini dianggap sebagai hal yang penting (yang menimbulkan masalah dalam hal ini karena hanya ada sejumlah bank terbatas di seluruh dunia yang bersedia menawarkan instrumen ini).
Tipe kedua dari swap imbal hasil melibatkan perusahaan minyak, baik sebagai produsen atau penyuling, dan (setidaknya secara nominal) sejumlah minyak yang nyata. Di sini, seorang produsen yang ingin mengunci harga tertentu karena alasan arus kas akan setuju untuk membayar bank harga pasar pada tanggal jatuh tempo untuk sejumlah minyak, sebagai imbalan untuk pembayaran tetap di antara waktu ini . Risiko produsen yaitu bahwa harga akan naik di antara waktu ini , yang mengakibatkan pembayaran penyesuaian harus dilakukan kepada bank. Jika harga turun, mereka akan menyimpan pembayaran tetap dan secara efektif telah membuat keuntungan. Proses ini berlanjut selama masa swap, beberapa di antaranya dapat berlangsung selama bertahun-tahun. Demikian juga, seorang penyuling mungkin ingin mengunci harga maksimum yang harus mereka bayar, dengan melakukan kebalikan dari ini. Mereka akan setuju untuk membayar pembayaran tetap kepada bank, tetapi akan..." mengalami kekurangan minyak dalam waktu dekat, tetapi pada akhirnya, sumber daya ini akan habis. Hal ini menciptakan daya tarik bagi investor yang mencari peluang di pasar minyak, karena dengan terbatasnya pasokan, permintaan yang tinggi dapat menyebabkan kenaikan harga.
Secara kebetulan, jenis eksposur swap pertama juga bisa diperoleh melalui Kontrak Untuk Perbedaan (CFD), yang sebenarnya mirip dengan situasi yang kita lihat saat kita menggambarkan swap kembali yang melibatkan pihak keuangan, seperti bank. Satu-satunya perbedaan yaitu :
• swap secara teknis yaitu pengaturan kontrak pribadi antara dua pihak, sedangkan banyak CFD dapat diperdagangkan dengan cara yang terbatas di basis OTC (Over The Counter);
• CFD biasanya tidak memiliki tanggal kedaluwarsa tetap, tetapi dapat ditutup kapan saja. Namun, itu harus ditutup melalui penyelesaian harian sejauh (1) margin yang diperlukan dan (2) biaya bertahan, yang biasanya akan dinyatakan dengan merujuk pada beberapa tolok ukur suku bunga seperti LIBOR.
BIO - BAHAN BAKAR
Salah satu daya tarik yang sering dipromosikan untuk minyak sebagai investasi yaitu sifatnya yang terbatas; hanya ada begitu banyak minyak di dunia, dan tidak akan pernah ada lebih banyak lagi. Ya, kita mungkin tidak akan mengalami kekurangan minyak dalam waktu dekat, tetapi pada akhirnya, sumber daya ini akan habis. Dalam pandangan yang bahkan lebih alarmis, diklaim bahwa tahun 2010, bukan 2015, kemungkinan akan dikenang di masa depan sebagai waktu puncak minyak, dan bahwa sejak saat itu setara dengan satu Arab Saudi baru akan diperlukan setiap dua tahun untuk mempertahankan keseimbangan. Untuk catatan, beberapa eksekutif senior industri minyak juga baru-baru ini menyatakan keyakinan mereka bahwa produksi minyak sudah mencapai puncak plateau-nya. Faktanya, teori ini, meskipun mungkin berlaku untuk minyak konvensional di negara tertentu, seperti Rusia, sekarang ... Berikut terjemahan teks ini ke dalam bahasa Indonesia:
Kimia dasar yang terlibat, pohon dan berbagai produk pertanian dapat diubah menjadi etanol (yang selama bertahun-tahun telah menjadi bagian utama dari bahan bakar yang digunakan dalam balap mobil Grand Prix), dan minyak goreng, bahkan minyak goreng bekas, dapat diubah menjadi bahan bakar diesel. Masalahnya yaitu skala dan biaya.
Untuk sebuah pabrik bio-bahan bakar agar dapat memproduksi banyak bahan bakar, diperlukan banyak bahan substansi yang akan digunakan sebagai bahan bakunya. Ada biaya tinggi untuk memperoleh dan mengangkut ini (itulah mengapa sebagian besar pabrik bio-bahan bakar saat ini sangat kecil dan terletak dekat dengan sumber pasokan, seperti di samping pabrik kayu, yang memproses serutan kayu). Bahkan ketika prosesnya disubsidi, seperti halnya produksi etanol dari jagung di AS, itu sangat tidak efisien. Beberapa percaya bahwa memproduksi energi yang setara dengan sepuluh barel minyak dengan cara ini dapat mengonsumsi sebanyak delapan barel dalam prosesnya.
Jadi, ini saat ini bukan alternatif yang layak, bahkan tidak. lebih bersih dibandingkan minyak atau batu bara, baik dalam hal emisi karbon maupun gas rumah kaca. Saat ini, seperlima dari listrik dunia dihasilkan dari gas, dan proporsi itu tampaknya akan terus meningkat. Pada tahun 2010, CEO Exxon mengatakan dalam sebuah konferensi di Houston bahwa dia kini melihat gas alam sebagai masa depan perusahaannya, bukan minyak. Area pertumbuhan lainnya yaitu sebagai sumber bahan bakar untuk kendaraan. Baik layanan publik maupun badan pemerintahan berada di bawah tekanan untuk mengalihkan armada kendaraan mereka dari mesin bensin atau diesel, dan gas saat ini dipandang sebagai solusi yang paling praktis, mengingat jangkauan yang relatif pendek dan waktu pengisian yang lama dari kendaraan listrik. Misalnya, di AS pada awal tahun 2009, AT&T mengumumkan program senilai $565 juta untuk mengakuisisi 15.000 kendaraan bertenaga gas, dan banyak kota di seluruh dunia dilaporkan mendesak operator bus untuk mengambil langkah yang sama. Gas alam sebenarnya memiliki sejarah yang jauh lebih panjang daripada yang mungkin diperkirakan banyak orang. Menurut Kong Hu Cu, orang-orang Cina sudah m
